二手房交易营业税征收政策解读

2016-03-29 07:40|作者:日志吧|阅读:633|来源:日志吧

2016年关于二手房的交易营业税要怎么征收?今天小编为大家带来最新征收政策的解读,欢迎大家阅读查看!

购房不足5年转让全额征营业税

调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税的政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。

严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。

关于税收

我们明白了:

1.只对不满5年的普通住宅有影响;

2.全额征收营业税后,比现行的优惠要多交大概3倍左右。

关于税收方面的调整方案,此次“国八条”中只针对营业税进行了调整,不过调整方案还是比较严厉的。

相关人士介绍说,目前南京的营业税政策执行了快两年时间,具体是按5年期限来划分:

不足5年交易的,普通住宅(144平方米以下,容积率在1.0以上)按交易差价的5.56%缴纳营业税,非普通住宅按销售收入全额的5.56%缴纳营业税;超过5年交易的,普通住宅免营业税,非普通住宅按差额征收营业税。

按照“国八条”的精神,所有不足5年交易住房都必须按照全额征收营业税。但这点对于南京来说,真正受影响的只是普通住宅。

以一套购入价100万的普通商品住房为例。在5年期内售出时的价格为150万,按现有政策,房主只需缴纳卖价与买价的差价的营业税,即(150万-100万)×5.56%=27800元。而政策调整后,该房主必须缴纳150万×5.56%=84000元的营业税,两相比较,增幅一般在3倍左右,这笔钱还是较客观的。

李宁表示,按“国八条”文件叙述理解,此次只是调整了5年内转手交易的营业税,对于满5年交易的,仍按原政策执行,普通住宅免征,非普通住宅按差额征。至于以后会不会再有所调整,李宁表示,“这个真不好说,看调控政策的走势吧。”

拓展阅读:"营改增"细则落定!房产交易如何省钱?

财政部与国家税务总局24日下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,通知明确,经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产 业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。同时发布《营业税改征增值税试点实施办法》等相关文件。

各方关注的二手房交易营改增政策终于落定。3月24日财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对此做出明确。

根据文件显示,一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税 额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

这意味着,过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看,这种政策的平移并不会带来税负增加。一位地方税务机关人士对记者表示,考虑到价税分离部分,营改增后,税负实际上略微降一点。

根据增值税的算法,需要先计算出销售额,销售额=含税销售额÷(1+征收率),应纳税额=销售额×征收率,比如一套售价150万元(含税、购买不足2年)的房子,最终增值税应纳税额为(150÷1.05)×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收,按现行政策,营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。

目前二手房交易要缴哪些税?

@链家黎亚鹏:目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中,营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数;增值税的征收是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

@迟磊:“北上广深”在营业税政策方面:个人购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。普通住宅和非普通住宅一般以144平米为界,以上为非普通住宅。

“营改增”后二手房交易税费是增是减?

@教授胡怡建:此次营改增是否将增加买卖双方的税负,取决于免征年限以及税率如何设置。

@社科院张斌:二手房交易营改增后,原有营业税优惠政策很有可能平移,即以前二手房持有两年以上转让免征营业税,未来二手房持有两年以上转让也将免征增值税,实现税负稳定。

@kaiak:比如,100万买一套房子然后150万卖出,如果符合征收营业税的条件,那么卖房时,其税基就是150万,按5%的税率来算,营业税额为7.5万。如果改为增值税,税基是50万,按照11%的税率来算,增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。但如果增值的幅度比较高,100万的房子卖了200万,按营业税就是10万,按增值税算是11万,这样税负增加了。

“营改增”还需要哪些实施细则?

@旷野幽兰:一些行业关键政策:如土地成本是否能抵扣、全行业的贷款利息支出进行进项税抵扣、金融行业营业税优惠政策是否延续、酒店等生活性服务业采用何种计税方法等等,需要等细则出台。

@辰:增值税涉及到抵扣的问题。比如,消费者买房之后,成本价是100万,但花了50万进行装修,出售之后,这些装修费用都沉淀在房子中,等出手的时候这部分资金能抵扣吗?如果抵扣的话,又是否算折旧?这都需要细则来确定。

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